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본 연구는 지역 내 하위시장의 이질성과 아파트 가격 수준별 가격 결정요인을 확인하기 위해 부산광역시 해운대구의 2025년 아파트 실거래가격을 전수조사 후, 헤도닉 가격이론을 바탕으로 분석했다. 분석방법은 OLS, 분위 회귀분석, 샤플리 분해를 활용했다. 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 해운대구는 동일 자치구 내에서도 동별 가격 격차가 매우 크게 나타나는 이질적 하위시장구조로 분화되어 있다. 둘째, 세대당 주차대수, 브랜드 가치, 경사도, 초등학교 접근성 등의 변수는 주택가격의 수준에 따라 유의성 여부나 그 영향력의 차이가 크게 나타났다. 셋째, 샤플리 분해를 통해 전용면적, 동 더미 변수, 세대당 주차대수, 최고층, 경과연수 등의 높은 설명력을 확인할 수 있다. 본 연구 결과를 바탕으로 기업은 동일 권역 내에서도 시장세분화를 통한 개발 기획 및 마케팅 전략 수립에 활용할 수 있을 것이다. 특히 정부나 지방자치단체는 획일화된 정책을 지양하고, 지역 내 상위지역과 하위지역을 분리해 대응할 것을 제언한다. |
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