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본 연구는 2015년 1월부터 2025년 2월까지의 월별 아파트 매매가격지수를 활용하여 국내 아파트 매매시장의 권역별 변동 특성과 분포 구조를 분석하였다. 기존 연구가 주로 VAR, GARCH 등 동태적 계량모형을 통해 지역 간 연계성이나 충격 전이를 설명한 데 비해, 본연구는 가격지수와 로그수익률을 구분하고 수익률 분포의 평균, 중앙값, 표준편차, 왜도, 첨도 등 기초통계량을 중심으로 권역별 위험-수익 구조를 기술적으로 비교한다. 연구에서 말하는 시장 구조는 인과적 구조가 아니라 권역별 수익률의 평균 수준, 변동성, 비대칭성, 극단값 가능성, 국면별 위험-수익 관계로 조작적으로 정의하였다. 분석 결과, 가격지수는 누적된 시장 수준과 지역 간 격차를 보여주는 후행적 지표의 성격이 강한 반면, 변동률은 단기적인 시장 변화에 보다 민감하게 반응하는 지표로 나타났다. 상승기에는 양(+)의 평균 변동률과 낮은 변동성이 결합된 비교적 안정적 구조가 확인되었으나, 급격한 조정기에는 평균 변동률이 음(-)으로 전환되고 표준편차와 첨도가 상승하여 하방 위험과 극단적 변동 가능성이 확대되었다. 또한 5대 광역시는 수도권보다 평균 변동률이 낮고 표준편차가 높아, 조정 국면에서 더 큰 변동성에 노출되는 것으로 나타났다. 본 연구는 인과관계 규명보다는 분포 특성에 기반한 탐색적 분석에 초점을 두며, 향후 공간계량모형, 변동성 전이모형, 거시경제 변수 결합 분석으로 확장될 수 있는 기초자료를 제공한다. |
