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Timing, Location, and Strategic Choice under Retail Regulation
저자 Mun Su Park* YEAR
This study studied the plan for expanding and supplying pre-sale housing through the
analysis of advanced cases. The analysis results are as follows. First, providing publicity
and marketability at an affordable pre-sale price and land rental for residential stability
is essential. A plan to appropriately recover the market profit is needed. Second, the
continuity of supply requires a continuous supply of land in the housing demand area
and continuous supply to the vulnerable housing class. Third, it is necessary to set a
reasonable pre-sale price considering high-quality materials during initial supply.
Fourth, it is necessary to break away from the LH repurchase method, recognize some
capital gains, calculate realistic rent, and extend the lease period. As for policy
implications, it is necessary to clarify the policy goals of building pre-sale housing,
long-term plans for securing public land, and practical support measures to enable
social and economic actors to participate in the supply of Building pre-sale housing.

본 연구는 전통시장 보호를 중심으로 한 소매유통 규제가 소매기업의 공간적ㆍ시간적 전략을 어떻게 재편하며, 나아가 도시 상업공간 구조 변화에 어떠한 영향을 미치는지를 실증적으로 분석한다. 이를 위해 본 연구는 세 가지 가설에 주목한다. 소매유통규제가 (H1) 기업 진입을 억제하기보다는 공간적 재배치를 유도하는지, (H2) 토지가치 상승과 상권 위계에 조건부로 후발진입 전략을 강화하는지, (H3) 규제 압력이 점포 폐점 및 토지이용전환을 적응적 전략으로 증가시키는지를 검증한다.
분석에는 1990년대 중반 이후 시행된 다수의 정책 변화를 활용하여, 우리나라 대형 소매점포의 점포 단위 자료를 기반으로 로지스틱 이중차분(DID) 모형과 Firth 보정 추정을 적용하였다. 실증분석 결과, 소매유통 규제는 다국적 소매기업의 시장 진입을 직접적으로 차단하지 않았으며, 대신 전통시장 인접 지역을 회피하는 방향으로 진입 위치를 재배치시킨 것으로 나타났다. 또한 토지가격 상승률이 높고 상위 상권에 위치한 지역일수록 후발ㆍ선별적 진입 가능성이 유의하게 증가하였고, 규제가 강한 지역에서는 점포 폐점과 토지이용전환의 발생 확률이 높아졌다.
아울러 제도 비교 분석 결과, 영국의 BID 제도는 거버넌스 기반의 지역 관리와 조정을 통해 상업공간 변화에 따른 조정 비용을 내부화하는 반면, 한국의 규제 중심 소매정책은 상업구조 재편의 부담을 공간적으로 외부화하는 경향이 있음을 확인하였다. 이러한 결과는 소매유통규제를 단순한 보호 정책이 아니라, 도시 및 부동산 차원의 공간 거버넌스 수단으로 재해석할 필요성을 시사한다.
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