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본 연구는 부산 전포동 일대 단독주택의 상업적 전환 과정에서 나타나는 물리적 건축행위 수반 여부의 결정요인을 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 핫플레이스 상권 내부 단독주택에서는 단순 용도변경과 신축ㆍ리모델링을 수반하는 물리적 개발이 혼재하고 있으나, 소유자가 어떠한 조건에서 이 두 경로 중 하나를 선택하는지는 충분히 규명되지 않았다. 이에 본 연구는 2011년부터 2025년까지 전포동에서 거래 후 상업적 용도변경이 확인된 단독주택 182건을 대상으로 이항 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 경과년수와 용적률이 높을수록 단순 용도변경을 선택할 확률이 유의하게 높았으며, 중로접면·상업지역 입지ㆍ정형 필지ㆍ주차장 보유는 단순 용도변경을 선택할 확률을 유의하게 낮추는 것으로 나타났다. 반면 도로 위계ㆍ역세권 접근성ㆍ소유자 법인여부 등 변수는 유의하지 않았다. 이는 전포동 상업화가 물리적 방식 측면에서 시장 논리보다 필지 단위의 물리적ㆍ제도적 조건에 의해 구조적으로 규정됨을 보여준다. 이에 본 연구에서는 상권 유지 및 보호를 위한 정책적 근거와 관련 시사점 등을 제시하였다. |
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