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이 연구는 한국 광교ㆍ동탄 신도시에서 유휴 상업시설을 시니어 레지던스로 전환하여 운영을 개시한 완료 사례가 단 한 건도 확인되지 않는 미완료 사례를 분석 대상으로 삼아, 그 부재의 제도적 메커니즘을 홍콩 URA의 완료 사례 3건과의 반사실적 비교를 통해 규명하였다. Mahoney와 Goertz(2004)의 possibility principle에 기반한 미완료 사례 분석방법을 적용하고, 신제도주의 경제학의 거래비용 이론에 정박한 진입조건ㆍ절차ㆍ부담의 3대 작동조건(institutional carrier)으로 구성된 비교 분석틀을 제안하였다. 분석 결과 홍콩 URA가 작동시킨 세 작동조건이 한국에서 모두 결여되어 있으며, 이 결여가 K-ARP 모델에서 ORP에 도달한 자산조차 전환에 착수하지 못하는 핵심 제도적 메커니즘으로 작동함을 제시하였다. ‘세 개의 벽’이라는 비유는 이 결여 구조의 위계적 성격을 압축한 것이며, 정책 개입은 첫 번째 벽인 진입조건의 해소에서 출발해야 함을 시사한다. 다만 제도 작동조건의 충족이 필요조건일 뿐 충분조건은 아니며, 수요 측 요인의 보완 분석이 정책 설계에 함께 요구된다. |
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